一、 養老產業市場有多大？
1、 中國已成世界上老年人口最多的國家！
2016 年我國65 歲以上人口已達到 1.49 億人， 65 歲以上人群占總人口比例為 10.8%。（按照學術標準，當一個國家或地區60歲以上老年人口占人口總數的10%，或65歲以上老年人口占人口總數的7%，即意味著這個國家或地區的人口處于老齡化社會。中國老年人口比例嚴重超標。）
所以未來養老設施缺口之大，是公認的。但是養老設施的提供，其中既有事業部分，也有產業部分。對于社會資本投資而言，顯然更關心產業部分。
2、 養老產業機會又有多大？
國內有一個普遍的“9073” 頂層構想。即90%的老年人在社會化服務協助下通過家庭照顧實現養老；7%的老年人通過社區照顧服務養老；3%的老年人入住養老服務機構集中養老（即“機構養老”）。
顯然，90層面的產業化較少；養老產業主要在后面的7和3層面。而且7和3層面也還存在國家福利院等“養老事業”部分，只不過事業機構提供養老設施規模不足，缺口太大。因此，社會資本產業化進軍的是7和3層面，尤其是3機構養老層面社會資本將占據大頭。——由于中國養老人口基數大，所以哪怕只是3%中的一部分，絕對市場產業份額也還是足夠誘人。
（1） 這“3%”的市場目前是“老年金領”
目前機構養老的市場說白了是 “三老客戶”：中年老板們的父母；已進入暮年的老板自身；老教授老專家老領導。是戲稱的所謂“老年金領”。
但是目前這個市場規模還不大，投資較火是因為大家都抱著 “跑馬圈地”提前布局思路。這種思路恰當與否，要結合投資企業具體背景去判斷，因為所謂“不前瞻會淘汰，太前瞻會跳樓”，分寸的拿捏因企業而異。
（2）這“3%”的市場未來是“老年白領”
那么像歐美一樣，更加規模化、大眾化的養老市場（即所謂“老年白領”），在中國何時會全面爆發呢？
北京至道規劃院結合國內外研究判斷： 等到獨生子女高潮期的父母們開始進入老齡化時，即上世紀60年代出生的這一批人到達65-70歲左右時，老年白領市場將爆發。這個市場距離規模化爆發尚需數年，大概要到2025年后。——當然以上是簡單的時間判斷，有些企業以“空間換時間”，產品會提前一點。
二、 機構養老能提供什么產品？
這3%市場，又細分為三類客戶，相應的分為三種類型產品：
產品類型 | A、活躍型養老區 （異地旅游養老） | B、照顧型養老區 | C、護理型養老區 |
客戶類型 | 活躍老人型 | 低度照顧老人 | 高度護理老人 |
醫護要求 | 醫護要求較低 | 照顧型和護理型對醫護要求較高
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銷售模式 | 通常是分散產權銷售，實質是養老旅游地產。 | 理論上，由于服務的集聚性要求，國外的照顧型和護理型養老公寓通常不分散產權銷售，而是會員制加租賃的模式。 但在國內地產投機時代，依然存在分散產權銷售 | |
典型案例 | 三亞的異地養老旅游地產；長三角鄉村面向上海老人的鄉村養老。 | 北京的金拐杖公寓、不老山莊、上海的親和源等 | |
三、 養老地產盈利模式
前面章節分析過了，活躍型養老社區本質就是一種旅游地產。而照顧型和護理型養老，雖然在國外采用的“會員+租賃”為主，但在國內通常也會尋求地產模式。因此9073中的3%中產品的盈利模式，本質上還是探討“養老地產”盈利模式。
1、 常規租賃
這是最傳統模式。不再贅述。
2、 產權銷售：
(1)一次性銷售：
實質和旅游地產銷售是一回事。一次性銷售一個居住房子。
從養老功能理論角度，僅適合“活躍型養老”市場；但從當下中國實際銷售市場角度，不限于老人市場，還包括家庭度假、房地產投資等。
(2)分割產權銷售
“分割產權、共享時權”的分時度假模式。即投資者買下某個養老公寓或度假酒店的一個產權單位（比如一個標間），然后地產商回購使用權，統一進行運營管理，投資者可參與運營收入的分紅。
這種模式適應廣泛，既適合活躍性養老市場，也能兼顧照顧型和護理型養老市場。也能進行房地產投資
3、 會員銷售：
會籍制度在高爾夫俱樂部、游艇會俱樂部、鄉村俱樂部開發中廣泛應用，因為它在資金籌措和建設運營起到很重要的作用。在高端的養老地產中，會籍制也可以嘗試，通過會籍費的籌措解決短期資金收入，同時增加營運收入。
會籍費可設多個檔次分別對應不同的權益：比如鉆石會員可享受單人套間床位，一般會籍享受一般的多人房床位。會籍沒有年限，可以二手轉讓，具有流通價值。會籍等同于一種家庭對養老物業的投資，具有投資價值。這樣將刺激會籍的銷售。擁有會籍的家庭才能安排老人入住養老公寓，老人根據享受不同的專業服務另外支付月費。
四、 養老地產的建筑設計
老年建筑設計在坡度、日照方面都有自己的特殊要求。目前國內已經逐步引進了相關建筑設計標準。
但是目前國內的養老地產設計跟成熟養老國家建筑設計比較，IT技術運用存有很大的提升空間。如日本的老人社區：真心香里園已成熟運用感應裝置和交互裝置技術。感應裝置在老人定位、床上異常感應、洗手間異常感應起到明顯作用；交互裝置在遠程診斷、外界聯系、遠程檢測、老人娛樂顯示出神奇的功效。在服務要求越來越高和專業人力成本愈來愈高的未來，IT技術在中國的運用非常有必要性。
五、 關于養老產業補貼
我們接觸一些客戶，動輒就提養老產業國家扶持，一個床位有多少補貼云云。但是他其實做的是活躍性老人社區——養老旅游地產。養老旅游地產，其實是理論上不應拿補貼、實踐上也很難拿到補貼的，詳情另文參見《養老產業補貼怎么拿？》 http://m.jcwg.com.cn/shows/36/72.html
至道規劃院建議那些從房地產轉型過來的客戶，可以老老實實的針對周邊大城市市場和本地返鄉富裕階層做一些養生養老旅游地產。把養生價值、休閑度假價值做好。
但如果耐力不夠，則不要盲目進軍護養型的狹義養老產業。因為其產業鏈條較長，和房地產的短平快完全不是一回事