項目感悟：規劃指向空間落地行為和政府法制權威；但規劃的可操作性是由策劃來作彌補、保證的。從這個意義講，策劃是旅游規劃的靈魂。

 

一、項目背景

 

甘肅金昌市是”中國鎳都”，典型的”一企興一城”富裕工礦業城市，利用工礦業的大量中水建設人工湖“金水湖”。由清華大學做的《金水湖景觀規劃設計》，效果圖看上去很美、評審時專家評價很高、市政府也很滿意。

但直到工程快竣工時 ，市領導開始感到一些惶恐：已經投進了1個多億的人工湖區。今后維護起來政府財政每年要貼1000多萬，年復一年豈不成了個“無底洞”？（專業分析：清華做的是空間規劃，但缺失商業策劃、運營策劃）

于是市政府想到了要“補”一個《金水湖旅游業運營提升策劃》！

至道規劃院則指出：現狀公園，雖體現了較好生態效益和社會效益；但經濟效益的缺失，很可能會使得生態效益與社會效益的可持續性成為問題。因此必須考慮引進旅游、休閑功能并且以商業運作方式去加以實現！這是重點。

 

二、主要策劃成果

 

1、技術路線“定調子”

利用現有資源平臺→合理調整功能板塊→注入精彩業態項目→促成良性經營模式

也就是說，從“木已成舟”現實出發、首先盡量尊重原有規劃設計；但是從運營策劃角度，原有規劃設計如確實“錯”的，還得局部調整；最后，把重點經歷放在業態策劃和收益模式設計上。

2、理念創新“定路子”

（1）從項目業態角度，整合泛旅游業態：不僅是水游樂，還謀劃生態農業、會議旅游、商業地產等業態；尤其是前瞻整合城市化進程中的潮流業態，如婚慶產業、園林花卉產業等。實現地塊的價值最大化

（2）從產業平臺角度，響應城市化趨勢：引導實現地塊與城市總體規劃的良性呼應，使所在地塊成為高新開發區的“城市客廳”、金昌市的城市商務休閑中心；

經過以上兩大理念，讓金水湖從1張名片裂變成3張名片：從原來的“中水再利用工程”的生態名片，裂變成“金昌市民休閑娛樂中心”和“省內知名的商務休閑和商務會議場所”的休閑經濟名片。從而實現：“商務休閑 +市民休閑+旅游觀光”三大功能。

3、功能再造“定盤子”

最后將全新策劃的三大功能，盡量結合原有規劃并略有改動，落實到七大分區中：市民休閑區；戶外游樂區；核心景觀區；會議酒店區；休閑商業區；運動休閑區；觀光園藝區。

                                             

 

三、項目感悟：“先策劃后規劃”的必要性

 

在“補策劃”的過程中，我們從“木已成舟”出發，想盡量尊重原有規劃設計……但是，從策劃意識來看，某些規劃板塊確實是“錯”的，不得不改（這種“先規劃后策劃”造成的損失，令人扼腕）。

 

例1：原“度假別墅區”的改造策劃：

該城是典型的“一企興一城”，城市近半人口屬于大中型國企人口，而國企住房福利較好，地產消費力難以釋放，更別提旅游地產了（這個城市也是全國房地產熱中少有的房價水平低于平均工資水平的城市）。——因此這個“度假別墅區”成了空中樓閣。

我們策劃變通“以毒攻毒”，整合大中國企資源，變通為“企業會所”項目。這個前景定位讓甲方心里踏實多了。（但“企業會所”的擺放格局顯然和度假別墅不同，因此原有空間規劃格局，還是被迫再做了一定的改動）

這個例子說明了什么？絕對不是詆毀清華的水平不高（僅孤立、靜態的看規劃平面圖，清華對度假別墅區的規劃還是很巧妙的，布局在人工河的灣角，既靠近交通干道，建筑又收縮在不受主干道游客吵鬧影響的河灣上）！

但是由于缺少對區域大環境的“戰略策劃”分析（如果 “跳出項目看項目”，就會發現大型國企立市的城市特性決定了房地產消費力難以釋放，不允許開發這種項目），造成項目不具有落地實操性

 

例2：原“農業觀光區”的改造策劃：

金水湖中還有一些項目雖然符合戰略大方向，例如“農業觀光區”。但是甲方心目中同樣沒譜不敢操作，則是因為缺乏后續的“運作策劃”支撐造成的。甲方很彷徨：項目地塊太靠近金中心城區，搞觀光農業的氛圍似乎不佳，但是之前的規劃導致“木已成舟”，重新調整地塊代價太大。怎么辦？

后來我們創設了如下 “運作策劃”模式，解決了甲方的彷徨。

 

總之：規劃指向空間落地行為和政府權威、法制權威；但規劃的可操作性是由策劃來作彌補、保證的。因此策劃是旅游規劃的靈魂。