——大型泛旅園區項目，第一步要做好“概規”!

近年，在城郊拿上千畝甚至萬畝土地，做休閑養生養老等泛旅游、泛地產項目的熱潮漸起。這種大型園區項目往往與政府有較長談判周期，而“做規劃”往往是談判周期中的一項關鍵工作?？傄帯⒖匾帯⑿抟?、概規……這個周期中究竟要做哪種規劃呢?

拿地者中，有的是傳統地產商轉型，第一次接觸泛旅游泛地產項目；有的甚至就是礦業老板跨行，以前根本就沒接觸過空間型項目，更是丈二摸不著頭腦。因此往往最后花了冤枉錢。

最近接洽的一位山西商人的故事有代表性。在資源行業周期向下情況下，近年他開始涉足文旅和地產，欲盤活前些年積攢的真金白銀。但是由于不懂行，第一次拿地時，花了200萬，做了個所謂“打包”規劃----從總規一直做到修規。結果欲哭無淚…..

（后來這位投資商輾轉找到了我們，下面是我院總規劃師和其一場推心置腹談話的實錄）

主：丁總好，歡迎。之前通過李x先生的介紹，您在貴州那個項目遇到情況我基本了解了。

客：好好。希望姜總能給出些實實在在的建議啊。之前花了200萬，確實是打了水漂。但我寧愿打水漂，也要找到“真人”。

主：“真人”不敢當啊。但我想和丁總說句“真話”。說實話，之前你和XX規劃院簽約時，你覺得這個打包合同劃算嗎？-----當時是不是覺得很劃算，丁總？說實話啊。

客：……（沉吟半晌）說實話，當時是覺得劃算的，四個規劃合同打包在一起200萬，等于平均50萬一個。去了那么大的（規劃）面積；XX規劃院據說又是你們這行中名氣很大的一個……

主：看知名度不是你的錯，這是普遍社會心理。但是知名度和美譽度不對等，這是我們這個行業目前畸形現狀，這個非業內人士也很難了解，這個也不是你的錯。

但是丁總你還是犯了個錯：貪便宜。呵呵

客：……

主：對不起，和您開個玩笑了。其實這也不是您的錯。因為這種打包合同本身是陷阱。我年輕時也在這些類似的大院做過，這些套路我還是了解的。

客：噢，姜總，這話怎么講？

主：你知道嗎？像您這種項目，目前和市政府只是意向協議，真正建設用地一塊都沒有拿。這種情況下，你還去做什么修建，有用嗎？有必要嗎？

當然，這不能怪您。對方要么就是水貨自己都不懂，要么就是揣著明白裝糊涂。從我的行業經驗來說，后者可能性更大點。

客：噢，您說。

主：你這階段最需要的是解決什么工作？其實不是規劃而是拿地，為什么又要做規劃呢？是把規劃作為促進與政府談判手段，對不對？一是要通過策劃規劃挖掘出發展前景，能掙錢、帶來就業、帶來地方知名度，給政府信心同時也給你們自己信心；二是進一步，政府基于這種發展前景給予你們相應的政策支持，包括建設用地指標，還包括相關政策性補貼等，是不是？接下來你和政府就正式簽約和拿地了。這就是你第一階段工作。

客：對，對。

主：做完第一階段，產權明晰了，才談得上進入第二階段，即建設階段，而修規正是為建設服務的！而從我們規劃院的技術術語而言，修規也是基于“建設用地”而言。

主：所以這個階段其實只需要做一件事，就是概規，概念性規劃！

客：概念性規劃？和總規的區別在哪里？

主：您問得好。看來吃一塹長一智，你也快成規劃專家了，呵呵。概念性規劃呢，其實也細分兩種，一種是總規的簡化版；一種是總規簡化版+意向性詳細規劃設計。相應的也有兩種收費辦法。像你這樣大型項目前期拿地的概規，一般是做第二種，有時候也稱為“概念性詳細規劃”。

所謂簡化的部分：一是總規中的基礎設施規劃，如果水電暖等基礎市政有困難，在總體規劃中再研究解決，概念性規劃不對市政基礎做深入研究，在這個前提下把重點放在研究旅游地產的發展定位、核心產業項目、土地戶分利用、空間格局布局等。二是總規中的一些附屬專項規劃。例如防震減災規劃、文保規劃、豎向規劃，概念規劃階段也省略掉。

所謂增加意向性詳細設計，主要是針對文旅產業項目而言。和做一般高新園區之類的規劃不同，文旅園區的產業項目引擎，往往具有“可視性”，光是文字策劃說明得再好，領導可能還是不懂。比例獨特的景觀步道、創意性的休閑商業“灰空間”、高端地產的景觀化，還有些趣味游樂項目的 “可視性”甚至是設計都解決不了問題，有時還要結合多媒體動畫來補充。這些設計不可能細化到替代后期真正的修規與設計，更多是突出創意效果，所以稱之為意向設計。這種意向設計主要是為了配合對“核心產業項目”解釋說明。

客：原來是這樣……謝謝，真心謝謝你們對我說的實話。今天就像是上了一堂課，我總算知道自己要的是什么了。XX規劃院真的是……（不雅詞匯略），為了多拿合同，簡直是騙客戶嘛。哎，還跟我說什么“總是要做的”。哎，它這種態度，怪不得做出來的東西總是找不到感覺。根本沒上心，就想著錢嘛…….

主： “總是要做的”——這句話孤立說也沒錯。但是從立項到正式拿地再到后期整合二級開發者，這里面有很多變數。先不說有沒有必要提前那么早做；就說做的效果，立項前期做的修規至少從建設用地角度，立項前做的修規是不可能精準的；

更何況大型項目，都需要引入專業的二級開發者合作，除了一些引擎項目和準公共項目外，還有一些合作開發項目應該留給二級開發者去做具體的詳細規劃。

……

這個客戶的故事不是偶然，而是有代表性。這個故事一方面折射行業缺乏公信力，有些公司“透支品牌”的不誠信行為；

但另一方面，從純技術角度，也值得總結的：大型園區項目拿地時，應該、且只需要做好“概念性（詳細）規劃”！下面把概規的內容和收費列表總結：

需要說明：概念規劃是在借鑒西方國家先進經驗上，適應市場化需求應運而生的。概規不是法定規劃、在《城鄉規劃法》中沒有對應的法律地位。因此，概規的內容和取費標準（包括我們提到的細分為兩種概規）都是在市場實戰中，由城規、旅規行業摸索出來的。無法規性，但有實戰性。

【以質量感動客戶，因誠信堅守品質--北京至道規劃】