一、大勢所趨的“新玩法”
1、“點狀供地”概念
“點狀供地”是相對傳統(tǒng)的“片狀供地”而言。在一大片鄉(xiāng)村土地上，散點狀供給建設用地；其它周邊用地則不征轉(zhuǎn)為建設用地，可以通過租賃獲得。（通俗說：建多少征多少，環(huán)境等配套用地不用征）
2015年，浙江省率先探索，后續(xù)有多個省份跟進，并得到中央肯定。
2019年6月，國務院《關于促進鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興的指導意見》文件首次提及：探索鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)的省市縣聯(lián)動“點供”用地。
2、傳統(tǒng)“片狀供地”的缺陷
“點狀供地”有什么好處？比較下傳統(tǒng)“片狀用地”就知。
其一，“片狀用地”需要的投資成本過高。鄉(xiāng)村文旅項目的特點，建設設施往往較小，且分散在大生態(tài)環(huán)境中。如果按傳統(tǒng)片狀用地供給方式，建設用地與生態(tài)綠地等一起劃入規(guī)劃范圍。對于資本方而言，抬高了投資成本，不劃算。
其二，“片狀用地”需要的土地指標過多。鄉(xiāng)村文旅項目中，傳統(tǒng)整片式供地方式，占地大、容積率低。對于政府而言，供地指標緊張。（而且還往往進一步牽涉，建設用地與農(nóng)用地占補平衡的指標緊張。）
3、點狀供地四大優(yōu)勢
我們解釋下這“三少一巧”：
（1） 占用建設用地少——政府滿意：點狀供地 “允許建設用地按建筑落地面積進行單宗地開發(fā)或多宗地組合開發(fā)”。通俗說，永久性建設用地建多少征多少，剩余環(huán)境配套等其它用地可租。假設一個總面積1000畝的鄉(xiāng)村文旅項目區(qū)，其中真正建設項目可能還不到200畝。傳統(tǒng)片狀供地方式，政府要提供1000畝建設用地指標，而現(xiàn)在只需要提供200畝指標。
（2） 需要土地出讓金少——投資商滿意：上述案例中，相應的原來要花1000畝的買地費用，現(xiàn)在只需要買200畝，投資成本省錢了。
（3） 需要的農(nóng)用地占補平衡少——國土局滿意：有時候有建設用地指標但并無現(xiàn)成建設用地，還得去占用耕地。按照占補平衡法規(guī)，新增了多少建設用地，就要補上相應數(shù)量的耕地。如果片狀供地，得找1000畝耕地來平衡；點狀供地則只需要200畝耕地來平衡。
（4） 形成混合用地巧——游客滿意：
前三條，我們北京至道旅游規(guī)劃院的多數(shù)客戶都一點即通。但是第四條，有些客戶還理解不到位。我們詳細解釋下：
以聞名世界的美國“流水別墅”為例：很多人感嘆，咱中國設計師為什么就設計不出這么漂亮的作品？仔細想想：這僅僅是因為賴特大師的設計水平高嗎？其實不然。
其實不管中國設計師水平多高，在5年前的中國，土地性質(zhì)分類的刻板性，使得國內(nèi)不可能形成這種合法業(yè)態(tài)！此種“紅塵不遠、自然很近” 特殊魅力業(yè)態(tài)，必須源于混合用地的合法性！以前國內(nèi)難以出現(xiàn)這種業(yè)態(tài)，根本原因是土地分類機制刻板的深層次制約。
混合用地如何形成？法律層面：國家現(xiàn)在正在修改相關法規(guī)以承認混合用地的合法性；實踐層面， 近年隨著 “鄉(xiāng)村建設點狀供地” 等試行政策，鄉(xiāng)村地區(qū)“混合用地”的實操性比城市更強。已經(jīng)開始出現(xiàn)實操案例。浙江莫干山的多個度假項目：如裸心谷、莫干溪谷等都采用了“點狀供地”模式，既節(jié)約了建設用地，又營造了“房在林中、院在田中”的獨特混合用地魅力。
二、北京至道文旅規(guī)劃院的實操案例
我院最近正在實操的一個鄉(xiāng)村文旅規(guī)劃案例——北方某縣的“油茶特色小鎮(zhèn)”。就是擁抱點狀供地政策、進而創(chuàng)新的產(chǎn)物。
1、案例背景
油茶是當?shù)氐摹胺俏镔|(zhì)文化遺產(chǎn)”，縣政府從弘揚區(qū)域文化角度。積極支持當?shù)刈畲蟮囊患矣筒枭a(chǎn)商老板開發(fā)“油茶特色小鎮(zhèn)”
但縣里的支持只是宏觀性的，具體土地如何落實、項目如何布局，還得該老板和鄉(xiāng)鎮(zhèn)去落實。而該鄉(xiāng)鎮(zhèn)是傳統(tǒng)工業(yè)鎮(zhèn)，不僅建設用地指標不多，占補平衡問題更難（因為過去多年工業(yè)開發(fā)，已經(jīng)擠占了不少耕地）
怎么辦——難題擺在北京至道規(guī)劃院面前。
2、基于點狀供地政策的創(chuàng)新
鎮(zhèn)上恰好有某村“拆舊建新“工作計劃。本來這些年新農(nóng)村建設中“拆舊建新”已經(jīng)不算什么新鮮事情。
但我們把拆舊建新與點狀供地工作結(jié)合起來，經(jīng)過創(chuàng)造性策劃，比較好的解決了油茶特色小鎮(zhèn)的用地與布局問題。
創(chuàng)新思路如下：
（1）原村莊380畝并不全拆。只拆舊復墾220畝耕地，還余留160畝建設用地不復墾。
（2）余留的160畝用作特色小鎮(zhèn)的建設用地部分；復墾的220畝既是農(nóng)林用地，同時又是小鎮(zhèn)的生態(tài)環(huán)境用地
（3）拆舊不整拆、建新不整建。這160畝建設用地不是整片的，而是局部散點狀分成6個“點”摳出的，從而與220畝農(nóng)林用地巧妙鑲嵌。形成獨具魅力的”混合用地“格局
這種創(chuàng)新思路的應用到策劃規(guī)劃層面的技術過程如下圖示：
第一步：先按點狀供地辦法區(qū)隔出拆舊復墾用地與建設用地 ；
第二步：然后在建設用地范圍內(nèi)策劃建設型項目；
第三步：再在復墾范圍內(nèi)策劃環(huán)境型項目。最終綜合形成特色小鎮(zhèn)的總體混搭用地格局
第四步：點狀供地方式形成混合用地格局，混合用地格局進一步促進特色業(yè)態(tài)的策劃。因此策劃出各種“房在林中、院在田中——紅塵不遠、自然很近”的特色業(yè)態(tài)！
三、以傳統(tǒng)“片狀用地”方式拿地的企業(yè)怎么辦？
點狀供地政策雖然在一些先行試點省市已有三五年的實踐了，但畢竟中央層面的正式認可，還是2019年6月。因此在某些省份，近三五年還是有不少資本下鄉(xiāng)項目是以傳統(tǒng)“片狀供地“方式獲得的土地。
（這種鄉(xiāng)村片狀供地方式，從積極面看：其一說明政商關系好，能獲得大量土地指標；其二說明了投資商財大氣粗不缺錢。從消極方面看：其一說明當?shù)仡I導缺少前沿理念引領鄉(xiāng)村開發(fā)；其二是投資商做了回冤大頭。）
以“片狀供地”獲得土地的這批鄉(xiāng)村文旅投資商，在“先天用地成本更高、用地形態(tài)更刻板”的情況下，怎樣才能與”點狀供地“的投資商同場競技呢？
一句話：揚長避短！
任何事物都存在兩面性。“點狀供地”當然也有其不足一面：其一建設用地分散，必然帶來的基礎設施供應不足或不經(jīng)濟的問題，其二就是建設總規(guī)模較小。即，適合點狀供地的鄉(xiāng)村業(yè)態(tài)，一對基礎設施要求低于城市，二對產(chǎn)業(yè)規(guī)模性要求不高。——當然大部分鄉(xiāng)村文旅項目都適應這兩條，比如做特色民宿，往往也就十來間客房不在乎規(guī)模；做鄉(xiāng)土游樂園，基礎設施支撐要求比城市低得多。因此點狀供地辦法才能在鄉(xiāng)村振興規(guī)劃與鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃中大放異彩！
但是也有部分鄉(xiāng)村開發(fā)項目，對基礎設施和產(chǎn)業(yè)規(guī)模性要求較高，例如旅游地產(chǎn)、鄉(xiāng)村養(yǎng)老、某些會所等。以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為例，床位規(guī)模太少難以盈利；而且養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)接近常住性，對基礎配套設施要求也高。——那么“片狀供地”的鄉(xiāng)村文旅項目，就應該揚長避短，多考慮此類產(chǎn)業(yè)規(guī)模要求較高、基礎設施要求較高的鄉(xiāng)村業(yè)態(tài)項目。
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